Konut yatırımlarında ‘geri dönüş’ 30 yıla çıktı!

Denge Değerleme’nin Dünya için yaptığı araştırma bir konut yatırımının kiraya verilmesi halinde kaç yılda kendini amorti ettiğini ortaya çıkardı. Gayrimenkul, barınma muhtaçlığının da ötesinde, ülkemizde her periyotta inançlı liman olarak kabul edilen bir yatırım aracı olarak görülüyor.

Bu nedenle her gelir seviyesinden yatırımcının gerek ikamet gayeli gerekse yatırım emelli olarak gayrimenkule yöneldiği biliniyor. Son 1 yılda ise bilhassa konut fiyatlarının rekor seviyede arttığı görülüyor. Talepte ve inşaat maliyetlerinde görülen süratli yükseliş, konut fiyatlarında ve kiralardaki artışın temel nedenleri olarak dikkat çekiyor.

Ülke geneline yayıldı

Büyükşehirlerden başlayan bu fiyat artışlarının sırf büyük kentlerle sonlu kalmadığı, ülke genelinde fiyatların makul düzeyde olduğu kentlerde dahi, 3+1 sıfır konutların 1 milyon TL bandına yaklaştığı görülüyor.

Gayrimenkul yatırımının uzun vadeli bakıldığında istikrarlı bir yatırım olmakla birlikte riskleri olduğunu da söylemek lazım. Kira artışlarındaki tavan oran, TÜİK tarafından, geçmiş 12 ayın Tüketici Fiyat Endeksinin ortalaması alınarak belirlenirken, yapılan yasal düzenleme ile bir arada, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar, enflasyon oranından bağımsız bir biçimde en fazla %25 oranında artırım yapabilme tarafında bir sınırlama getirildi.

Ev sahibi-kiracı davaları artıyor

Piyasada boş durumdaki konutların kiraları arz/talep yetersizliği nedeniyle günden güne süratli biçimde yükselirken, bu durumun bir sonucu olarak mevcut kiralamaların da etkilendiğini, birçok kiracı ile mülk sahibi ortasında kira bedellerinin piyasanın çok altında kaldığına yönelik kanılardan kaynaklı olarak problemler doğduğunu, tahliye ve tespit davalarının ağır biçimde artış gösterdiği biliniyor.

Öte yandan, boş durumda olup, bu sınırlamaya tabi olmadan kiraya verilen konutlar üzerinden değerlendirildiğinde, konut fiyatlarındaki süratli yükseliş sonucunda, kiralarda da artış olmasına karşın birçok kentte yatırımların geri dönüş müddetinin uzadığı, yani bir öbür deyişle kapitalizasyon oranının düştüğü görülüyor.

Çalışmada, Türkiye’nin 20 büyük kenti incelendi. Çıkan sonuçlar, 20 büyükşehirin 18’inde yatırımların geri dönüş müddetinin kıymetli ölçüde uzadığını ortaya koyuyor.

Ülke genelindeki tablonun bilakis, Antalya ve Muğla’da ise konutların geri dönüş mühletinin kısaldığını, yani kiraların konut fiyatlarından fazla arttığı görülüyor.

Bu durumun en önemli nedeninin ise Rusya ile Ukrayna ortasında devam eden savaş olduğu belirtiliyor.

Gerek Rus vatandaşlarının gerekse Ukrayna vatandaşlarının savaş sonrası Türkiye’ye, bilhassa de Antalya ve Muğla üzere kıyı kentlerine ağır ilgi göstermesi sonrasında kira fiyatlarının olağanın çok üstünde bir biçimde yükseldiğini ve yatırımın geri dönüş mühletinin kısaldığı görülüyor.

İstanbul ve İzmir’de durum

İstanbul’un gerek Avrupa Yakası’nda gerekse Anadolu Yakası’nda, çalışmaya ilçelerinin tamamına yakınında kira geri dönüş mühletinin kıymetli ölçüde arttığını ve piyasada kiralık konut sayısının epey kısıtlı hale geldiği görülüyor.

Dünya genelinde büyükşehirlerde konutların kira geri dönüş mühletinin 200-250 ay ortasında olduğu bilinirken, İstanbul’un ilçelerinin büyük bir kısmının bu aralığın dışına çıktığı sonucuna varılıyor.

İzmir’in ön plana çıkan ilçeleri incelendiğinde de benzeri bir sonuç ortaya çıkıyor.

İzmir’in ağır biçimde göç alması ve konut fiyatlarının süratli artışı sonucunda kira geri dönüş müddetlerinin 250-360 ay aralığına çıktığı görülüyor.

Ankara’da fark daha az açıldı

Ankara’nın ilçelerine gelince, burada da kira geri dönüş müddetlerinin uzadığı görülüyor.

İstanbul ve İzmir’e kıyasla farkın daha az açıldığı dikkat çekiyor.

Ankara’nın etraf ilçelerinin İstanbul ve İzmir’e göre genişlemeye ve yeni konut üretimine daha elverişli olması, konut arzının daha denetim edilebilir durumda olması üzere faktörlere dayanıyor.